觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在中交以“新主”身份掌舵綠城后，曾經(jīng)看作是宋衛(wèi)平理想主義城堡的藍(lán)城似乎也漸漸烙了一層印有中交logo的彩繪。
近日，藍(lán)城集團(tuán)、中交海外地產(chǎn)及中國(guó)港灣（印尼）集體發(fā)聲，三方將合作開(kāi)發(fā)雅加達(dá)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中藍(lán)城擔(dān)任的仍是“代建俠”角色。
看似一場(chǎng)簡(jiǎn)單的簽約秀，背后卻潛藏著諸多的故事。因?yàn)檫@是藍(lán)城在海外的第一個(gè)代建項(xiàng)目，也是中交入股后整合綠城代建業(yè)務(wù)的第一個(gè)有實(shí)質(zhì)意義的動(dòng)作。
對(duì)藍(lán)城來(lái)說(shuō)，新的開(kāi)始代表著內(nèi)容豐富的海外想象，但“流著奶和蜜”的雅加達(dá)樓市同樣是機(jī)遇與挑戰(zhàn)的復(fù)合體，“這是一個(gè)完全陌生的市場(chǎng)，不確定性很多，但機(jī)遇更大。”
雅加達(dá)搶食代建
藍(lán)城、中交首個(gè)合作項(xiàng)目為位于印尼西雅加達(dá)的千禧新城，夜晚駕車到獨(dú)立廣場(chǎng)只需半小時(shí)，但高峰期則要花上2.5小時(shí)。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，雅加達(dá)千禧新城總建筑規(guī)模約50萬(wàn)平方米，計(jì)劃建設(shè)成為西雅加達(dá)區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性大型居住社區(qū)。
由于征地困難，在雅加達(dá)類似千禧之城這樣大規(guī)模成片開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目較為少見(jiàn)，而藍(lán)城未來(lái)將在該“寶地”上打造公寓及聯(lián)排別墅產(chǎn)品。
考慮到當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)習(xí)慣的不同，藍(lán)城方面指出，在代建過(guò)程中其將重新設(shè)計(jì)產(chǎn)品戶型，因?yàn)椤斑@里賣得最好的公寓戶型是30—40平方米”。
此外，體力勞動(dòng)人工便宜使得雅加達(dá)聘請(qǐng)傭人現(xiàn)象普遍，這也意味著100平方米以上的公寓一定要設(shè)計(jì)傭人房。
在項(xiàng)目的售價(jià)及客群定位上，雖觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體致電藍(lán)城集團(tuán)執(zhí)行總裁傅林江后未得到準(zhǔn)確回應(yīng)，但相關(guān)消息顯示，千禧新城的預(yù)計(jì)定價(jià)為1萬(wàn)元/平方米，主要銷售給當(dāng)?shù)氐闹挟a(chǎn)階級(jí)。
按照目標(biāo)，在鮮有跨國(guó)房企進(jìn)入的雅加達(dá)樓市，藍(lán)城意在將千禧之城做成其海外代建的“樣本”，而項(xiàng)目的業(yè)績(jī)將是最有力的證明。
“按計(jì)劃，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期7到8年，預(yù)計(jì)為委托方帶來(lái)約50億元的銷售額”。談及千禧新城的銷售前景，該項(xiàng)目的一位高管此前在接受媒體采訪時(shí)表現(xiàn)得較為樂(lè)觀。
值得一提的是，與傳統(tǒng)的商業(yè)代建、資本代建、政府代建模式不同，藍(lán)城此次代建千禧之城采用的是EPC工程總承包模式，即為委托方提供從設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行等全過(guò)程承包的一站式交鑰匙服務(wù)。
而千禧新城的中方團(tuán)隊(duì)，則來(lái)自藍(lán)城在浙江的各級(jí)城市公司，其中包括工程、成本、綜管和營(yíng)銷等崗位。
另?yè)?jù)了解，未來(lái)綠城物業(yè)也有可能在合適的時(shí)機(jī)選擇進(jìn)入雅加達(dá)。
藍(lán)城的海外想象
問(wèn)及藍(lán)城為何將出海首站選在雅加達(dá)，綠城執(zhí)行董事兼行政總裁曹舟南在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示自己不適合回答此問(wèn)題。
而據(jù)普華永道發(fā)布的《2015年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)》，雅加達(dá)被評(píng)為該區(qū)域排名第二的最具投資和開(kāi)發(fā)前景的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
報(bào)告指出，目前，印度尼西亞強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)提升了這座城市的吸引力。相比其他大型亞洲城市，雅加達(dá)的房地產(chǎn)價(jià)格仍然較低。
數(shù)據(jù)顯示，印尼國(guó)民平均年齡僅27.2歲，過(guò)去五年GDP平均增長(zhǎng)率5.2%，住宅消費(fèi)的高速增長(zhǎng)才剛起步。而雅加達(dá)是印尼唯一國(guó)際化大都市，集中了全國(guó)的精英階層及最有錢(qián)的華人。
這樣看來(lái)，雅加達(dá)樓市存在的巨大增長(zhǎng)潛力是藍(lán)城看重的空白點(diǎn)，而中交在此地具有的土儲(chǔ)則是其大展拳腳的基石。
顯然，對(duì)藍(lán)城來(lái)說(shuō)，雅加達(dá)只是一個(gè)開(kāi)端，中交集團(tuán)遍及東南亞、非洲等地的海外土儲(chǔ)是其未來(lái)海外代建最大的想象，中交旗下約2000萬(wàn)平方米的土地都有可能與之合作。
“未來(lái)，藍(lán)城集團(tuán)與中交海外地產(chǎn)、中國(guó)港灣（中交子公司）將進(jìn)一步深化海外戰(zhàn)略合作，將為海外市場(chǎng)帶來(lái)一個(gè)個(gè)城市住宅精品?！彼{(lán)城在其官網(wǎng)如是評(píng)價(jià)此次合作。
而綠城聯(lián)席主席朱碧新則在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上稱：“中交在100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)有海外業(yè)務(wù)，下一步會(huì)尋求一些好的國(guó)家和地區(qū)開(kāi)發(fā)一些適合的業(yè)務(wù)，這將成為一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)?！?/P>
對(duì)藍(lán)城來(lái)說(shuō)，中交2000萬(wàn)平的海外土儲(chǔ)體量是什么概念？此前，藍(lán)城開(kāi)展代建業(yè)務(wù)5年，進(jìn)入70多個(gè)城市，累計(jì)代建總面積3200萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，中交拋來(lái)橄欖枝后，藍(lán)城一下拿到了未來(lái)規(guī)模翻番的籌碼。
雖說(shuō)中交已在綠城內(nèi)部開(kāi)啟代建業(yè)務(wù)整合模式，但藍(lán)城借力中交的海外代建圖譜卻未獲市場(chǎng)一片褒揚(yáng)聲。
招商證券在近日一份報(bào)告中明確指出，中交建資產(chǎn)注入計(jì)劃短期內(nèi)較難實(shí)現(xiàn)（中交建目前擁有2，000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備）。因?yàn)椤肮究赡苄枰?-2年的時(shí)間，調(diào)整其土地結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略以提高盈利能力，短期內(nèi)缺乏催化劑”。
上述報(bào)告提及的是關(guān)于海外代建圖譜的“糧倉(cāng)”問(wèn)題，而在業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，國(guó)內(nèi)外代建環(huán)境的不同，則是藍(lán)城需要解決的技術(shù)操作問(wèn)題。
“綠城的品牌價(jià)值在國(guó)外是否能得到認(rèn)可，這可能也是一個(gè)考驗(yàn)?！眹?yán)躍進(jìn)指出，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，憑借此前綠城既有的業(yè)務(wù)關(guān)系，能夠快速輸出代建服務(wù)，尤其是政府代建，但國(guó)外市場(chǎng)可能并非如此。
嚴(yán)躍進(jìn)續(xù)指，如若真出現(xiàn)水土不適的情況，這可能就要求藍(lán)城后續(xù)加強(qiáng)國(guó)際開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的操作能力?！巴瑫r(shí)，后續(xù)在項(xiàng)目招投標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)該掌握一套熟練的流程。如果標(biāo)桿項(xiàng)目能夠樹(shù)立，那么后續(xù)合作渠道會(huì)更加廣?！?/P>